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上市房企业绩持续低迷，

去库存和保交楼仍是未来重点

今年上半年，上市房企业绩表现仍然低迷。

据中指研究院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。

每经记者根据Wind数据梳理了A股和H股150家上市房企上半年业绩发现，仅44家房企实现营业收入同比增长，约七成房企同比减少；归母净利润方面，29家（约两成）房企实现同比增长，其余房企均为同比下滑。

上半年，营业收入前十强房企分别是万科、保利发展、绿地控股、中国地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、龙湖集团、融创中国和新城控股，前十强房企营收门槛值为339.04亿元。

与去年同期相比，仅有华丽家族、三湘印象、中骏集团、金融街和绿城中国等44家房企实现营业收入增长，约七成房企上半年营收减少。明源AI销售员，助力24小时在线获客

归母净利润方面，前十强房企分别为中国奥园、中国地产、华润置地、长实集团、保利发展、龙湖集团、信和置业、绿城中国、新湖中宝和招商蛇口，前十强房企归母净利润门槛值为14.17亿元。

与去年同期相比，中国奥园、中国金茂、旭辉控股集团、京能置业、融创中国和禹洲集团等29家房企上半年实现归母净利润增长，其余房企归母净利润均在下滑。

点评：

在市场持续调整的情况下，市场价格波动给各家房企的利润率带来很大困扰。

所以今年中期业绩会上，不少房企也纷纷提到了稳定利润率和去库存的问题。

比如华润置地就提出，目前行业已经全面进入存量时代，所以公司会将工作重点和重心转移到库存去化上，提升全价值能力。

绿城也表示，在前期投资销售阶段，公司会更看重项目层面的净利率及兑现。

万科则提出几个策略：

第一，对于在建在售的存量，突破口在于精益管理，要在量价策略和费效比提升上做工作，颗粒度和管理方式都要更细致。

比如分品类、分阶段动态精算现金流量表，特别是充分考虑对现金流有重要影响的关键变量，从“一张表”变成“一套表”，这样对业务指导的准确度和灵活性会更强。同时，项目的开工和推售计划细化到以楼栋为单位，车位、持有经营物业按照实际能成交的价格和租金测算经营指标。

第二，对于土地阶段的存量，核心在于把握好产品定位和资产价值的关系。通过规划设计上的调整，挖掘不同产品价值，以及在实施过程中对可售面积的挖潜，通过产品溢价和提效来提升利润水平。

土拍市场缩量降温

地方供地策略大调整

2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米，同比2023年同期下降两成左右，供地节奏明显变缓。

热度方面，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行，前8月整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.5个百分点。

为提升土地市场热度，2024年以来地方供地策略出现了一系列积极主动的变化，诸如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制，为“优化增量”提供了更多的发展空间。

具体可以分为几方面：上海、深圳等放开70/90户型比例限制；减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容；放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件；解除容积率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指标要求；放宽层高限制；优化飘窗和设备平台管控要求。出台限高令，控制超高层住宅开发。

在土地供应的技术指标方面，也同步出现了一系列新的变化，低密度、小体量、高频次成为当前供地新趋势。

第一，“低密度”：从8月土地供应数据来看，新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，低密地块供应占比持续增加。

第二，“小体量”：2024年以来供应地块中，建面20万平方米以上的宅地幅数占比只有1.3%（125/9780），仅为2023年的一半。2024年以来有48%的宅地体量在2万㎡以下，较2023年同期高出12个百分点。

第三，“少量高频”：各地实行单次小规模、高频次的精准供地策略，一二线城市平均同日拍地幅数均明显下降，其中一线城市同日拍地跌至1.7幅，二线城市平均同日拍地降至2.2幅。

点评：

从数据来看，2024年1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。

8月上海、北京、杭州、南京等一二线城市虽有土地推出，但整体成交略显平淡，仅少数核心地块溢价率较高，TOP100企业拿地总额同比降幅继续扩大。

这也导致房企的拿地策略再次发生变化。

比如绿城就表示，公司今年在城市投资选择上跟往年有点不一样。往年像杭州、上海，基本上竞拍到一定的地价就开始摇号。今年杭州房价有限制、地价是放开的，所以今年投资工作比去年难做很多。

关于后续拿地策略，绿城给出了三个标准：

第一是从城市的视角逐步转移到项目的视角，从项目来评判主要性，即便是上海北京等一线城市，也会谨慎研判；第二是做城市下沉，积极关注浙江一些地级市县的优质地块；第三是会在1.0左右地块重点发力，不断提高这类项目的拿地比例。

深圳土拍将“现房销售”？

知情人士：只是单宗地的交易方案

深圳上架一宗要求“全部现房销售”的住宅地块，引发了市场关于“深圳会否全面推行现房销售”的猜想。

9月4日，深圳公共资源交易中心发布A219-0080地块的使用权出让公告。出让公告显示，该地块位于宝安区航城街道、福永街道，广深公路与京港澳高速之间，靠近深圳宝安机场，居住用地土地面积9.87万平方米，挂牌起始价为66.65亿元。

根据出让条件，该地块按照“价高者得”的原则确定竞得人。此外，出让公告明确提到，“出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售”。宗地意向竞买人须在申请竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。

对于“深圳会否全面推行现房销售”的问题，一名不具姓名的知情人对第一财经表示，该地块出让要求“全部实行现房销售”，并不意味着今后深圳土拍中的地块都会要求全部现房销售，“这只是单宗地的交易方案”。

点评：

在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国提到，“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，bobAPP下载安装，bobapp官网下载，bobApp官方结合实践制定配套政策”。

现房销售对消费者来说意味着更多的保障，比如可以减少交付时的不确定性和风险等等。

不过，这一政策对房企难言利好，比如现房销售可能会延长开发商的资金回笼周期，对房企的资金实力提出了更高的要求。

综上所述，深圳这一宗要求全部现房销售的住宅地块的推出，不仅是对房地产市场调控的一种新尝试，也可能是未来房地产市场发展的一种趋势。至于未来现房销售是否会全面铺开，仍是未知数。

房企融资分化加剧

华润保利等头部企业融资成本持续降低

据机构监测，2024年8月房地产企业债券融资总额为549.2亿元，同比下降20.8%，环比增长52.0%。行业债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。

2024年1-8月，房地产行业债券融资总额3701.9亿元，同比下降29.7%，其中，信用债融资2391.2亿元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融资1243.7亿元，同比下降31.2%，占比33.6%。

从融资利率来看，头部企业融资渠道仍保持畅通，融资成本持续降低。

比如2024年上半年，华润置地综合融资成本3.24%，较年初降低32BP，创历史新低。截至6月末融资储备893亿；保利发展综合融资成本降低至3.31%，较年初下降25BP；招商蛇口综合资金成本3.25%，较年初降低22BP。明源成本管理平台，助力项目成本管理精细化

点评：

从数据不难看出，房企融资两级分化明显。

一方面，华润保利招商等房企的融资渠道通畅，且融资成本持续降低。另一方面，不少民营房企要么不敢融资，要么融不到资，要么成本高昂。

所以，面对债务压力，民营房企能做的，一是债务展期，二是停止投资，三是打折促销，加快旗下资产处置，尽快摆脱流动性危机。

包括今年中期业绩会上，多家民营房企也强调，会把短期债务削减当作第一要务。

比如龙湖就提出后续降负债的具体思路：

第一，逐步减少对融资的依赖，完成收入及利润的转换。第二，短期债务削减优先于增量投资，完成债务结构的切换。

比如，龙湖一方面用全航道正向的经营性现金流压降负债总额，同时用长周期的经营性物业贷款替换3到5年期的信用债融资。双管齐下，让整个龙湖集团的债务实现规模下降，以及债务久期变长，让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。

62家上市物企上半年共赚了90亿元

行业“增收不增利”困境凸显

上半年，上市物企营收增速进一步放缓，净利润降幅明显。

中物智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比增长6.25%（上年同期增速8.59%），增速进一步放缓。

其中，营收超百亿元的上市物企仅有碧桂园服务、万物云两家，分别为210.46亿元、175.6亿元；有7家物企营收超50亿元，14家物企营收在均值22.81亿元以上。

与此同时，包括金科服务、世茂服务、正荣服务、时代邻里等在内的17家物企收入同比呈现负增长，其中朗诗绿色生活、方圆生活服务、弘阳服务、宋都服务四家企业营收同比降幅均超过10%。

从净利润方面来看，上半年62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明显。同时这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增利”困境显著。

其中，华润万象生活盈利能力优势依旧保持，2024年上半年以净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收增速约20个百分点。

上半年共有6家物企亏损，36家物业净利润负增长。其中，雅生活服务、融创服务和金科服务净亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。

点评：

最近两年，面对地产行业下行带来的深度冲击，一度高歌猛进的物管行业被迫急踩刹车，不光营收增速明显回落，毛利率、净利率也是双双下滑。

万物云董事长朱保全在业绩会说，2023-2025年会是物管行业的分水岭，在这期间，企业不仅需要解决收入结构转换以及规模增长带来的系列问题，更要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。

明源君结合头部物管企业的策略，给出以下三个建议：

一是大举收缩收并购，不再考核外拓面积。

比如中海物业就不再考核外拓面积，明确不以规模扩张为优先考虑。

保利物业也坦言，物管行业的并购市场呈现降温趋势，行业表现相对平静，公司对收并购的决策也会比较谨慎。

二是做区域深耕，提高市场准入门槛。

比如绿城服务就提出，2024年，公司会加大杭州、上海、宁波等14个核心城市，南京、成都等44个重点城市的布局，实现60个千万级以上项目的签约落地，长三角新签占比不低于60%。

对于增量项目，绿城服务还要实施项目审批机制，提高市场准入，以物业利润作为准入底线。

三是大量推出低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。

比如金科服务就陆续退管因合约关系发生变化的安置房项目，回款无法保障的非住宅项目。

世茂服务也主动终止部分利润率较低、管理难度较大及管理成本较高的项目bobAPP下载安装，bobapp官网下载，bobApp官方。

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